Les transactions pour propriétés de loisir diffèrent de toutes les autres transactions immobilières. Voici ce que vous devez garder à l’esprit

Bob Aaron

Le début de la saison des chalets est une bonne occasion de se rappeler que les transactions pour propriétés de loisir diffèrent de toutes les autres transactions immobilières.

S’adressant à un millier d’avocats spécialisés en immobilier à un séminaire du Barreau du Haut-Canada au début du mois, l’avocat Fred Hacker, de Midland, a fait remarquer que la différence fondamentale des transaction de chalet est la ferveur émotionnelle les entourant.

« Les acheteurs n’achètent pas qu’un bout de terrain, expliqua Hacker. “They’re buying their sanctuary, their retreat, the focus of their family life, a lifestyle and the stuff of dreams.

Les vendeurs, quant à eux, ne font pas que se départir d’une propriété : ils se séparent de souvenirs, d’attachements sentimentaux, de leur passé et, bien souvent, des meilleures années de leur vie. »

Avec un contexte aussi émotif à l’arrière-plan, Fred Hacker a détaillé un certain nombre des pièges propres aux résidences secondaires.

Le plus gros problème pourrait être l’accès au chalet, selon que ce dernier bénéficie d’un accès par voie publique, route privée, routes non autorisées passant sur une propriété privée ou des terres publiques, ou encore par rampe de mise à l’eau ou par marina, dans le cas des propriétés disposant seulement d’un accès par voie navigable.

Une autre question importante est de s’assurer que le titre décrit toute la propriété que l’acheteur compte acheter. Le champ d’épuration, le puits et même le chalet lui-même, en tout ou en partie, pourrait être situé sur le terrain d’un voisin à cause d’un manque de rigueur lors de la démarcation des propriétés.

Le besoin impératif d’arpenter le terrain est souvent négligé. L’arpentage révèlera si le chalet est construit entièrement sur le terrain du propriétaire, s’il existe une réserve pour chemins sur la rive, ainsi que si le terrain sur le bord de l’eau a rapetissé à cause de l’érosion ou a été agrandi à l’aide d’amoncellement de terre.

Les propriétés faisant face à l’eau peuvent ne pas inclure le bord de l’eau; de plus, la municipalité ou un tiers possède souvent une réserve pour chemins sur la rive de 66 pieds (20 mètres), alors que le chalet, le quai ou le garage à bateaux est construit par-dessus. Les quais et les garages à bateaux sont couramment construits sur des lits de lac de l’État, habituellement sans permit.

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Les anciens propriétaires peuvent avoir « rehaussé » le bord de l’eau, soit pour prévenir l’érosion, soit pour agrandir leur terrain. Normalement, les « terres rehaussées » ne sont pas la propriété du vendeur.

Hacker a fait remarqué que les niveaux d’eau sur les Grands lacs ont baissé jusqu’à atteindre un point critique et que des propriétés, dont les quais arrivaient autrefois à la porte, ont maintenant des centaines de pieds de rampes et de quais, qui s’allongent au fur et à mesure que l’eau baisse. Le bord de l’eau des chalets bordant une baie dont le niveau d’eau a baissé peut rapetisser, au fur et à mesure que les limites latérales des terrains s’étendent vers l’eau et commencent à s’entrecroiser.

Comme si ces problèmes étaient insuffisants, les propriétaires de chalet ont aussi à faire face à des terres contaminées, des restrictions environnementales, des zones de protection d’espèces en voie d’extinction, des limites de développement, des revendications territoriales des Autochtones, des règlements de zonage et de la construction illégale de chalets ou de fosse septique.

Les égouts constituent aussi un problème d’envergure dans les régions de chalets et certains acheteurs sont abasourdis d’apprendre que leur nouveau chalet insulaire n’est pas branché au système municipal ni à aucun autre système.

Bon nombre d’acheteurs tiennent pour acquis que les services de cellulaire, Internet, téléphonique, de télévision par câble, de déneigement, de cueillette des déchets, de gaz naturel et autres services de lotissement de base seront accessibles à un chalet.  En réalité, même l’électricité n’est pas garantie et des génératrices électriques ou des appareils au propane peuvent être nécessaires.

Les meubles et les effets personnels sont souvent vendus avec le chalet, mais, à moins que l’offre soit très bien rédigée, il peut survenir des problèmes lorsque l’entente mentionne seulement « tout le contenu tel quel », ou quelque chose du genre.

Hacker a aussi remarqué que si les acheteurs possèdent une résidence principale, le chalet sera sujet à un impôt sur les gains en capital, à moins que le titre ne soit acquis au nom d’un propriétaire pouvant légalement le déclarer en tant que résidence principale.

L’observation principale de Hacker était que les types de situations pouvant survenir en régions de chalets peuvent varier d’une région à l’autre. Celles-ci peuvent aussi différer énormément des problèmes liés aux transactions immobilières urbaines.

Si vous achetez ou vendez un chalet cette année, assurez-vous que votre agent immobilier, votre courtier d’assurance et votre avocat comprennent de fond en comble les complexités des transactions de propriétés de loisir.

Bob Aaron est avocat en immobilier et protecteur du consommateur. Vous pouvez le joindre à bob@aaron.ca. Visitez son site Web à aaron.ca

Publié dans le Toronto Star le 28 avril 2012.

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