新移民购房指南

恭喜您来到加拿大!您和您的家庭将面对许多改变。而对于大多数加拿大移民来说,购房安居几乎可说是必须要考虑的事情之一。拥有自己的房产不但能给您带来自豪、满足和成就感,更是一种能为您和您的家庭带来长期收益的投资。

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完成购房交易的相关费用

您的按揭并不是您购房的唯一费用。事实上,在您获得房子之前(“获得房子”指房子在法律意义上归您所有),您还必须支付若干 收盘费用 ,我们在下面列出了其中的大部分: 估价费: 指专业人员到您的房产评估其价值的费用。您的按揭借款人或按揭违约保险公司会需要这份评估来确定您的卖价在市场上是否合理。 GST: 您必须为新建或全面翻新的房子支付货劳税(协调销售税)。二手交易房不需要支付GST。新建房或全面翻新房可以申请GST/HST的退税。 房屋检查费: 指雇佣专业人员检查房屋的费用。在购买二手房时,雇佣检查人员不是强制需要的,但我们建议您这么做。通常费用在$400-$600。 房产保险: 由于您的房产中也有很大一部分的权利属于借款人,他们通常会要求您购买火灾和天气损害的保险。如果您购买“内容”保险来保护您的贵重物品也不失为一个好主意。 土地转让税: 在许多省,这是向买房者征收的税,一般是基于购买价格。 法律费用: 包括律师或公证人收取的服务费用,比如产权调查服务,开立产权契约和准备按揭及注册费。大约$500多。 按揭违约保险:高比例按揭(即首付款低于20%的按揭)通常需要购买按揭违约保险。费用根据按揭金额多少确定,并且通常的支付期限与按揭的期限相同。标准保费费率从1.00% 到3.60%,并且会因产品种类和首付款的金额多少而不同。 按揭人寿保险: 许多借款人在万一购房者发生死亡或重大疾病时对按揭贷款的保险。 搬家费用: 费用多少取决于您是自己动手搬家、租车搬家、还是雇佣专业搬家公司。 预付的税,公用事业费及其他支出: 前房主可能在交割日期前已经预付了某些帐单,您就要偿还给前房主。在交割日期后的所有税、公用事业帐单和其他费用就需要您自己负责了。 公用事业费: 大多数的公用事业公司会继续向您提供服务,他们会将帐单上以前房主的名字换成您的名字。

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下出价单

一旦发现您所想要的房子,您就要下出价单了。出价单代表了您购买该房产的意愿及您愿意为此支付的金额。 您的房地产中介通常会基于当地房产市场和所在社区近期房产交易情况对您想购买的二手房的出价提供建议。 同意您的出价后,卖方就会停止向其他潜在买家展示所出售的房子,因为该房已经“有条件地出售”给您了,并会开始采取完成交易的必要步骤。 同样,您也需要开始行动来完成您的购买步骤,包括完成您可能在出价单上列出的条件,比如房屋检查或完成融资。各地情况不一,请联系您的房产经纪或建筑商来确认下一步行动。 通常来说,购买合同的出价单包括: 房产详情。即对房产所在地址的详细介绍,包括街道名称,门牌号,地号和街区号。通常也包括交易所包括的其他物件的清单(电器,车库开门器,窗遮等)。 交易详情:双方同意接受的交易价格要在这里清楚写明。同时要在此写明的是定金的说明。定金证明您是对这份出价单是认真的,同时也能劝说卖方不要接受其他人的出价单。出价单通常也包括支付方式(支票,信用卡等),及说明谁将最终保留定金。 房产交割日期。即该房产正式成为您所有且您可以自由搬入的日期。在此日期之前,所有前住户需要搬出所有他们的物品,并清理您指定的情况。 保险转让日期,质量保证和承诺的声明。通常来说,卖方对房产负责直到交割日期,并且要保证他/她有出售该房产的合法权利。他们也要保证所有的建筑物和附加设施没有侵占邻居的土地。 附加条款。在这里您可以列明买卖双方同意包括对房产的改造或附加设施。 交易条件。在这里通常是双方同意的交易条件,如果违反该条件则购买合同即为无效。可以包括融资情况的说明,房产检查条件,分户式产权房文件条件和买方房屋条件的出售。

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房产帮助项目

以下所列的项目和政策能使您购房轻松些。 节能房屋计划 使用Genworth担保的按揭来购买节能新房或贷款对现有房子进行节能翻新的,购房者有资格得到按揭保险费10%的返还款。 新房GST / HST退税 购买新房或全面翻新房的个人可以得到其购房价格上联邦GST税或HST税的部分退还。如果您的房子在Nova Scotia,您还可以得到额外的退税。在魁北克,该项目是由魁北克税务局管理的。如果您在魁北克建造或购买新房,请联系魁北克税务局1-800-567-4692。明尼托巴和安大略也有省级的项目。如需了解该联邦项目的详情请查: www.cra-arc.gc.ca/tax/individuals/topics/gst-hst-rebate/menu-e.html. 购房者注册退休储蓄计划 购房者计划 (HBP)允许您在一个日历年中可从您的注册退休储蓄计划(RRSP)中提取上限至$20,000用来购买或建造符合资格的房子。从很多方面来说,您可以把它想成是向您自己借的无息贷款,而且您可以分期还款直到您的HBP余额为0。您必须在15年内将这笔取款全部还给RRSP,每年的最低还款金额为所提金额的15分之一。如果您不能在任一税务年度还款,这笔款项就会计入您当年的应税收入。 如果您和您的配偶或同居人或其他人共同购买符合资格的房子,每一个人都能从各自的RRSP中提取最高达$20,000。 如需了解购房者注册退休储蓄计划的更多信息,请查阅 加拿大税务局的网站

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对新房购买者的建议

一旦确定购买房子,有一些事需要您在正式开始前组织一下。新房和新邻居是怎么样的,多少金额是您可以轻松承担的,这些事您仔细考虑得越多,您就能越快决定哪个房产是您想要购买的。 以下是一些在您开始寻找房子时的建议: 保持消息灵通。关于买房的信息到处都是。为了帮助您更好地整理您看过的每个房子的信息,Genworth设计了一套行之有效的工具并免费提供给您使用: house hunting checklist. 确定所能承受的价格。首先要考虑的是每月能负担多少支出。在和您银行或其他按揭贷款机构联系之前,有若干网站是可以帮您计算大致的费用的。这些网站使用在线按揭计算器,您可以使用它们即时计算出一些大致的数额,比如您所能承受的购房价格,每月的支付费用是多少。欢迎使用Genworth的在线计算器 http://genworth.ca/en/homebuyers/homebuying-calculators.aspx. 当然,这些计算器仅仅用于提供信息,并不能保证您就能自动得到与计算结果一样的贷款(按揭)。 得到 预批按揭。 您可以通过与借款人协商,得到预批按揭证明。借款人会根据您的财务情况来确定他们愿意借多少钱给您来买房。在选购房子时,这份证明能提高您的可信度,在您下定单时也能起到帮助作用,因为卖方知道您是真的想买房而且有能力支付。 找一个 房产经纪。 房产经纪经过培训,并得到政府许可来帮助您寻购二手房产。在加拿大,有众多不同的房地产公司和房产中介可供选择。您可以选择曾经在您中意的地区出售过其他房产的中介。许多人选择亲朋好友推荐的房产经纪。您不需要为房产经纪的服务付钱。他们是通过在所代理的房产的售价中提取佣金来赚钱的。佣金是由卖方支付的,而不是由您买方负责。 调查您的建筑商。如果是购买新房,雇佣建筑商,您需要进行仔细的调查。查一下他们是否声誉良好,和曾经从他们这里购买过房子的客人联系一下,看看这些客人是否满意他们的服务。 找一个房地产律师(在魁北克是公证人)。他们能在您决定购买房子时检查您的购买合同。合同中的条文是非常重要的,您的律师或公证人能够保证合同的每一项都是正确合法的。您的房产经纪、朋友或家人可以向您推荐律师或公证人,但他们需要是在电话簿和网站上登记的。律师费因人而异,一般来说是$500到$1,000. 7. 准备一份预算。写一份购房“收盘费用”的预算,或您实际接受房子那天的价钱。通常包括法律费用,保险,搬家费,土地转让税,其他税,预付公用事业费(详见本节的 收盘费用 )。 正如许多人一样,您可能还要雇佣一个锁匠来更换您购买的新房或二手房的门锁,或者在您搬进新居的时候安装一套警报系统。这些费用都需要计算入您的预算总表内,以及您需要准备多少钱来做预付定金。

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您的信用记录

当您每次支付帐单(信用卡或电话、电费之类的月费)时,您就在为自己建立一个信用等级。信用等级是银行,按揭公司或其他借款机构用于评价您金融责任能力水平的数字或分数。 每月按时支付帐单就会有好的信用等级。如果你不付,或经常晚付,您的信用等级就会下降;而在您申请贷款时,金融机构就会注意到这一点。有许多因素会影响到您的信用等级,比如未偿债务,还款记录,贬损信用的严重性和次数,以及您可用信用额度与已用信用额度之比。 同样重要的是您的信用记录长短,对于新移民来说,一切都从落地加拿大开始记录。 如何建立信用记录: 以您的名字开立个人储蓄帐户或支票帐户。您通过这个帐户存款,取款及转帐都能证明您能有效负责地处理钱款。 通过申请小额贷款证明您是负责任的人,而且当您证明能够一贯准时地偿还贷款,就会在很长时期有利于您的信用等级。 其他形式的信用包括商场和加油信用卡。这些信用卡比主要的银行信用卡更容易得到,如果使用得当,也能提高您的信用等级。 简单来说,建立信用没有捷径。徐图渐进地发展信用记录远胜于申请太多超出自己可以承受的范围的信用卡或贷款。按揭是一项长期的债务,借款人需要的是长期性和一贯性的证明。 您的信用等级 即使您每次都准时支付帐单,准确了解自己的信用等级是非常应该,也是您作为一个消费者的权利。 您可以得到一份自己的信用报告,如果您发现这份报告有错,就能要求更正。除了自己以外,公司或个人只有在有适当的理由(比如您向他们借钱)且得到了您的事先准许后,才可以查询您的信用等级分数。 在加拿大, Equifax Canada 和 TransUnion 是两大信用等级公司,他们可以提供您的信用记录和总体信用等级分数,通常情况下这些报告是收费的。

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我要付多少钱?

计算花多少钱购买房产需要考虑到很多因素。 首先,您的贷款金额取决于首付款,您需要付多少按揭,付多久都会因此不同。 您需要确定目前的生活开支和其他花销来决定将来怎么样的按揭才是您能轻松承受的。 总体来说,您每月的费用支出不应超过您家庭收入的三份之一(这支出包括按揭,税和水电等费用),同时您的欠款总额(比如包括学生贷款,信用卡,买车等)不应超过您收入的40%。 Genworth 提供了一系列 在线计算器 可供您使用。

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首付要求

对许多人来说,买房最艰苦的一步就是存够首付款。首付越多,按揭贷款的金额就越小。如果您是在过去的24个月内来到加拿大,您就可以申请Genworth公司的 新居加国TM 产品,使您购房只需付低至5%的首付款 如果您首付房产总价的20%或更多,您就可以申请所谓的常规按揭。如果首付低于20%(即您的按揭也相应增加),您就需要购买按揭违约保险。这种金融保障系统通过将借款风险从金融机构转嫁到按揭保险公司,使低首付的购房者也能得到与高首付购房者一样的低按揭利率。 Genworth Financial Canada是加拿大最大的个人按揭违约保险业务提供商。加拿大另有数家提供按揭违约保险的公司。您的借款人将会通知并为您安排 按揭违约保险。作为单独的人寿保险产品,您也可能被问及是否需要按揭违约保险。

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关于按揭

银行,信贷协会和按揭公司对购房者提供借款服务。这种贷款被称为按揭。在申请按揭时,您需要填写贷款申请表, 提供如您的收入,工作和负债等的信息,贷款方根据这些信息来确定您是否有资格得到按揭。 一旦您已经决定所要的房子和能承受的价格范围,我们建议您马上申请 按揭预审。 这样您能在一段时期内(通常是90天)锁定按揭利率。这是由银行,信贷协会和按揭公司免费提供的服务,而且对您没有约束力。 有些购房者会联系 按揭经纪人 来帮助筹划按揭。按揭经纪人会根据购房者个人的经济情况来推荐最佳的贷款方和贷款计划,并在执行过程中提供帮助。您要确认您的按揭经纪人是否是加拿大认可按揭专业人员协会(CAAMP)的成员,并是否有按揭贷款从业认证(AMP)。 还贷期 减少按揭费用的一个策略就是延长 还贷期。 还贷期是指整个按揭贷款偿还完毕所需要的期限。一般来说,按揭还贷期超过25年,但最近也可能申请到30,35和40年的还贷期。 延长还贷期意味着在延长偿还贷款的时间的同时减少了每笔还贷支付,相对于短期高额还贷来说是较为有利。但在选择还贷期时,您需要意识到,延长还贷期也会让您支付更多的利息。越快还清贷款,您的利息付得越少。 还款计划 改变还款计划是另一个能让您短期低息还清按揭的策略。在过去,月付是最普遍的按揭还贷方式,但现在很多购房者选择周付,双周付或众多加速还贷方式之一。这些选择可以改变您在一年内还贷的次数,虽然这不会影响所还贷款的总额,但能减少还款时间。 除了不同的还贷期外,还有许多不同的按揭类型和预付选择。请看下列: 利率类型: 浮动利率按揭: 浮动利率按揭的利率根据市场利率而变化。通常情况下会低于固定利率,但有利率上升的风险。这种类型按揭的还贷支付是固定的,比如月付,双周付或其他。如果利率下降,每笔还贷支付款中用于还付本金会增加;如果利率上升,则用于支付利息的部分会增加 固定利率按揭: 不同于浮动利率按揭,固定利率按揭的利率是预先确定的,且在整个还贷期内都不会改变。固定利率按揭的好处在于还贷款的利息是不变的,但固定利率通常高于浮动利率。 封顶利率按揭: 封顶利率按揭是带有利率上涨上限的浮动利率按揭,本质上来说是以上两种按揭方式的综合体。采用这种按揭,您就无需担心在还贷期内利率的上涨了。其利率高低基本介于浮动利率和固定利率之间。 您的 按揭期 是指按揭利率得到保证的期限。按揭期通常是在您能还清所欠本金的余额或在目前利率下重新协商按揭之后的6个月到5年以上。 预付选择: 开放式按揭: 该按揭允许您在还贷期到期前还清,更新或重新借款而无需支付违约金。开放式按揭的利率一般比封闭式按揭的利率要高,但它具有让您在确定的时间间隔中多支付还贷款的灵活性。如果您准备不定期地多支付还贷金额,开放式按揭比较适合。 封闭式按揭: 通常比开放式按揭的灵活性较低。封闭式按揭的利率和还贷期都是固定不变的。在还贷期满前,您是不能提前偿还贷款的;不过有些按揭允许定期地多支付本金。封闭式按揭通常利率较低。

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房屋类型

在加拿大,有多种类型的房屋可供购买。对每一种类型来说,您都需要负责支付按揭贷款及特定的款项(比如:房产税和水、电、燃油等费用)。全国范围内的市政法律法规各不相同。在照料和维护您的房子时,您需要遵守这些法律法规。 以下我们列出了一些房屋的类型。 分户式产权房 分户式产权房是一种可适用于几乎所有房子的所有权类型。分户式产权房一般用于公寓,同时其他的一些房产,比如说镇屋,也可能有这种所有权类型。这种类型下,您拥有房子,或“condo”,但并不拥有该房产所在土地或该房产以外的公共区域。您要每月交纳“condo费”,这笔钱用来维护所有condo所有者共享的室内和室外的公共区域,包括停车场、电梯、地毯、进出口和其他休闲设施。这些月费多少不一,并需计在按揭费用之外。 每个分户式产权房都有房产拥有者必须遵守的规章。Condo拥有者成立“condo公司”或成员协会,选举成员组成董事会。该condo公司的委员会成员或董事会举行会议来决定与建筑物和房产拥有者相关的事项,比如说,是否可以把房子单元出租给非成员,是否允许养宠物。 独立屋 独立屋是指建筑结构上独立的房子。通常也被称为“独立住宅”。加上购买土地的费用,独立屋往往是最昂贵的一种房产。在拥有房子的同时,您也拥有了房子所在土地的所有权。在维修维护房子时,您需要自掏腰包。当然,您也需要每月支付供水供热的帐单以及其他费用(比如电话和有线电视)。房主有权对房子的内外进行改建,但必须遵守市政法规,在需要时,还要申请房屋翻新和建筑许可。这种类型的房屋在各种层次的购房者中都很受欢迎,特别是有孩子的家庭,总体来说,这种类型的房屋面积和私密性都多于其他类型的房子。 镇屋 镇屋是指一排类似独立屋的房子但彼此相连在一起。每一套单元里,您将与左右邻居公用一堵墙。很多情况下,特别在城市里,每间镇屋上也可能有一个较小的单元房,因此可能有人会住在您楼上或楼下。镇屋(有时也称排屋)通常有2、3层高(每一层称为“楼层”)。 半独立屋 这种类型的房屋的一面与另一家相连。房主只负责自己这一边的保养和维护,这一点类似独立屋。半独立屋的房主只拥有自己这边的房地产,包括房子所在的土地,并要依照市政法规进行保养和维护。半独立屋吸引的客户是想同时拥有房子及土地的购房者。半独立屋一般比完全独立屋要便宜,不过正如其他房地产一样,其价格取决于所处的地段。 双联房/三联房 双联房/三联房是指一栋房分隔成若干个单元。象半独立屋一样,每个单元都有自己独立的进出口,房主只负责自己的单元。通常情况下,您可以买下整个房子,然后出租其中的一个单元,用租金来抵付按揭费用。独立屋、半独立屋甚至镇屋都可以是改成“双联房”或隔成两个以上独立单元。

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寻找中意的房子

寻购房子有许多种途径。对于大多数人来说,购房可能是一生中最大的一笔消费了。因此我们希望以下的建议能使您的购房历程更轻松,心情更放松。 首先您需要决定要花多少钱以及要怎么样的房子。您可以做一张表,列出所需房子的大小,有多少个卧室,所处什么样的地段以及其他要求,比如:车库,壁炉,围墙,洗碗机, 热水浴盆等。 同时也要考虑出行的便利性,比如到学校,社区中心,运动场所,大众交通,医院,图书馆,商业区和工作场所的距离远近。 寻购房子有多种途径。首先,有许多杂志和宣传手册都登有出售房产的广告,许多报纸也有房产专栏。 许多人会直接开车到一些居民区寻找待售的房产。如果您已经确定所要居住的地区,或者有朋友或家人所推荐的社区,这不失为一个好方法,能让您更快地找到中意的房子。 许多加拿大人在考虑买房时也会与房产经纪或建筑商联系。他们经过专业的培训,能帮您找到中意的房子,并在您购买时提供更多帮助。 对于在加拿大寻购房子来说,电脑网络已成为必不可缺的工具。最主要的网站就是 MLS。 这个网站是由加拿大房地产协会 (CREA)代表其房产经纪成员所运营的,且不含广告。该网站中可以查到数以万计的房产信息,并且可以就地区、价格、房屋类型和特征进行筛选。 您所需的房产信息大多数都可以在MLS上查到,包括房屋内部和外部的照片或录象。MLS上不登有房主私售房产的信息。如需要这部分信息可通过个人网站进行查询,或访问所感兴趣的社区,寻找草地上插有“For sale by owner(房主私售)”字样牌子的房子。 使用我们的 房产寻购清单 来对比看过的房子。

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如何找建筑商或房产经纪吗?

建筑商或房产经纪 一般来说,在购房时,您需要与建筑商/承包商打交道。而如果您买的是二手房,就可能会遇到房产经纪。在以下的章节里,我们将提供一些经验和建议,帮助您寻找到信得过的房产经纪或建筑商。 如何寻找建筑商 在加拿大,许多房屋都是由职业建筑商建造的。除非您想亲自动手造房子,您的未来之家就得依靠他们了。 与二手房产不同的是,您对新房子可以有较多的选择。您可以联系建筑设计商来建造独一无二的房屋类型,或者也可以从新房建筑商那里直接购买造好的房子。因此,在寻找建筑商时,您需要记得以下事项: 建筑商的声誉如何? 行业资历如何? 是否是某行业组织或协会的成员(比如加拿大房屋建筑商协会)? 是否能在您所想居住的省合法营业? 是否有其他发展计划供您看一下? 可否提供以前顾客的名单供您联系? 是否提供质量保证?如果有,其质保记录如何? 您的预算是多少?您希望房子最终是什么样子的? 对额外的工程如何计费? 建筑商对于这些问题中的一些能够很快做出答复。而 其他一些问题,比如公司的质保记录,可能就需要您通过省新房质保组织来自己调查了。这些组织有些是政府下属的,有些则是非盈利性机构或组织。他们能提供免费的建筑商质保报告,包括近期房产质量索赔的次数和金额。这些组织包括: 卑诗省: 购房者保护办公室 阿尔伯特省: 阿尔伯特新房质量保证计划 萨斯喀彻温省: 萨斯喀彻温新房质量保证公司 明尼托巴省: 明尼托巴新房质量保证公司 安大略省: Tarion 房屋质量保证机构 魁北克省: 魁北克省房屋建筑商协会 近海省份: 大西洋新房质量保证 如何寻找房产经纪 如果您想在二手市场上购房,通常需要 房产经纪。鉴于购房的复杂性,房产经纪能在许多购房文件的处理上提供帮助和指导,特别是在交易的起步和完成阶段。房产经纪也可以向您提供二手市场上各种不同类型房产的信息。 如果想在您所在地区找一位房产经纪,您可以直接登陆 Multiple Listing Service (MLS) 填写所需信息后进行查询。通过MLS,您可以查询到加拿大全国范围内的90,000多名房产经纪。 买房者在购房交易价格之外不需要支付额外的费用给房产经纪;但卖房者则要在交易完成时向房产经纪支付 佣金。

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